Nieuwbouw oogt fors duurder. Maar tussen de sticker en je bankrekening zit een wereld van verschil — vrij op naam versus kosten koper, BTW, overdrachtsbelasting, energie en onderhoud. We rekenen de opslag uit met de NVM-transactiecijfers (Q2 2026) — voor nieuwbouw én bestaande bouw op dezelfde methodiek — en leggen elk verschil begrijpelijk uit.
Om appels met appels te vergelijken kijken we naar de prijs per vierkante meter. We gebruiken de NVM-transactiecijfers Q2 2026 — die geven de daadwerkelijk betaalde prijs per m² (gbo wonen), voor nieuwbouw én bestaande bouw op exact dezelfde methodiek en op basis van tienduizenden transacties. Ons eigen aanbod op de nieuwbouwkaart bevestigt het beeld.
* Het gemiddelde over álle types (+9%) oogt groter dan de opslag per type, omdat nieuwbouw nú voor ruim de helft uit appartementen bestaat — en die zijn per m² sowieso duurder. Vergelijk je hetzelfde type, dan is de opslag klein (eengezins +1%, appartement +6%). En dit is nog vóór het v.o.n./k.k.-verschil.
Transactieprijs €/m² (gbo wonen), NVM Q2 2026 — nieuwbouw en bestaande bouw zij aan zij.
| Woningtype | Nieuwbouw | Bestaand | Opslag |
|---|---|---|---|
| Tussenwoning | € 4.319 | € 4.315 | +0% |
| Hoekwoning | € 4.391 | € 4.342 | +1% |
| 2-onder-1-kap | € 4.361 | € 4.294 | +2% |
| Vrijstaand | € 5.119 | € 4.568 | +12% |
| Appartement | € 6.010 | € 5.673 | +6% |
| Alle types | € 5.244 | € 4.798 | +9% |
Ons eigen aanbod bevestigt dit: op de nieuwbouwkaart ligt de mediane nieuwbouw-vraagprijs rond € 4.700/m² (grondgebonden) en € 6.500/m² (appartement). Op koopprijs: nieuwbouw € 516.000 vs bestaand € 492.000 (+€ 24k · CBS Q1 2026). Absoluut verschil regionaal groter — Calcasa noemt landelijk ~€ 86.000.
Hier woont de meeste vraag — en de duurste nieuwbouw. We zetten de nieuwbouw-€/m² uit ons eigen aanbod naast de gemiddelde vierkantemeterprijs van de bestaande voorraad per stad. Let op: stadsnieuwbouw is bijna altijd een nieuw appartement op een toplocatie, terwijl het bestaande gemiddelde óók goedkopere eengezinswoningen aan de rand bevat — het gat is dus vooral een type- en locatie-effect, geen kale opslag.
| Stad | Nieuwbouw | Bestaand | Aanbod vs. voorraad |
|---|---|---|---|
| Amsterdam | € 7.496 | € 7.187 | +4% |
| Den Haag | € 7.370 | € 4.950 | +49% |
| Utrecht | € 7.123 | € 4.945 | +44% |
| Eindhoven | € 6.813 | € 4.940 | +38% |
| Rotterdam | € 6.525 | € 4.900 | +33% |
Lees dit verschil met beleid. Stadsnieuwbouw is bijna altijd een nieuw appartement op een toplocatie (Merwede, Cartesius, Sluisbuurt, Scheveningen, Strijp-S). Het bestaande-gemiddelde bevat óók goedkopere eengezinswoningen aan de rand. Vergelijk je appels met appels — appartement met appartement — dan smelt het gat weg: in Amsterdam is de bestaande voorraad al duur en appartement-zwaar, en ligt nieuwbouw er nauwelijks boven (+4%). In Den Haag en Utrecht lijkt het gat groot doordat de bestaande voorraad er veel goedkopere rand-woningen telt. Het is dus grotendeels een type- en locatie-effect, geen kale kwaliteitsopslag.
Nieuwbouw-aanbod: QUVÉE-nieuwbouwkaart (mediane €/m² van projecten met prijs+oppervlak — Amsterdam 41, Den Haag 23, Utrecht 25, Eindhoven 19, Rotterdam 30). Bestaande voorraad: gemiddelde €/m² 2026 (hypotheker.nl per gemeente, aug 2026; Amsterdam €7.187 en Utrecht €4.945 bevestigd, overige indicatief). Afgerond.
Twee huizen met exact dezelfde vraagprijs kosten je niet hetzelfde. Het zit 'm in wie de overdrachtskosten betaalt: de verkoper (v.o.n.) of jij als koper (k.k.).
Van overdrachtsbelasting tot onderhoud: waar zitten de kosten, en bij wie?
| Nieuwbouw (v.o.n.) | Bestaande bouw (k.k.) | |
|---|---|---|
| Prijsvorm | Vrij op naam | Kosten koper |
| Overdrachtsbelasting | 0% — n.v.t. | 2% eigen woning · 0% starter ≤ € 555k · 8% belegger |
| BTW | 21%, verwerkt in de prijs | Niet van toepassing |
| Notaris (leveringsakte) | Inbegrepen in v.o.n. | Zelf betalen (~€ 700–1.200) |
| Taxatie | Meestal niet nodig | Vaak vereist (~€ 500–800) |
| Bouwkundige keuring | Niet van toepassing | Aan te raden (~€ 300–500) |
| Aankoopmakelaar | Zelden nodig | Vaak (~€ 3.000–5.000) |
| "Kosten koper" grofweg | ~1–2% (alleen financiering) | ~5–6% van de koopsom |
| Tijdens het traject | Bouwrente + evt. meerwerk + wachttijd | Direct bewoonbaar |
| Energielabel & maandlasten | A/A++ — lage energiekosten | Wisselend, vaak hoger |
| Onderhoud eerste jaren | Vrijwel nihil + garantie | Reserveer voor onderhoud |
| Prijs per m² (NVM Q2 2026) | ~€ 5.244 mix · eengezins ~€ 4.424 · appartement € 6.010 | ~€ 4.798 mix · eengezins ~€ 4.366 · appartement € 5.673 |
Wat betaal je écht bij oplevering — nieuwbouw v.o.n. tegenover een vergelijkbare bestaande woning k.k.?
Daarna nog: bouwrente over grond en betaalde termijnen + optioneel meerwerk + tijdelijk dubbele woonlasten.
Optioneel nog: aankoopmakelaar (~€ 4.000) + bouwkundige keuring (~€ 400). Starter (≤ € 555k, 18–35 jr): overdrachtsbelasting € 0 → ± € 9.000 lager.
De kern: bij dezelfde vraagprijs betaal je aan een bestaande woning al gauw € 10.000–18.000 méér aan kosten koper (starters minder, dankzij de vrijstelling). Bij nieuwbouw zit de overdracht al in de prijs — maar reken op bouwrente en meerwerk. De "opslag" van nieuwbouw is in de praktijk dus kleiner dan de kale €/m² doet vermoeden, en je krijgt energiezuinig wonen + garantie terug. Reken je eigen situatie door met Maximale Hypotheek en Eigen Geld.
Dezelfde cijfers vallen anders uit voor een starter, een doorstromer of een belegger.
Vaak wel. De nieuwbouwpremie is deels een tijdelijk verschil: na ongeveer 5 tot 10 jaar loopt de marktwaarde meestal gelijk met wat je voor de nieuwbouw betaalde — zeker in een stijgende markt. Bovendien houden energiezuinige woningen (label A/A++) hun waarde beter vast: kopers kijken steeds vaker naar de maandlasten, en oudere woningen zónder verduurzaming worden relatief minder waard en lastiger verkoopbaar. Tegenover de meerprijs staan dus lagere energie- en onderhoudskosten en een sterkere waardevastheid — maar reken jezelf niet rijk: koop een woning om in te wonen, niet als kortetermijnbelegging.
Indicatief, o.b.v. Calcasa en marktanalyses. Waardeontwikkeling verschilt sterk per locatie en periode.
Bekijk het actuele nieuwbouwaanbod per gemeente en reken je maximale hypotheek en eigen geld door — gratis.
Op koopprijs ligt nieuwbouw gemiddeld zo'n 5% hoger (CBS, Q1 2026: € 516.000 vs € 492.000). Maar per m² is het verschil bij hetzelfde woningtype klein: volgens de NVM (Q2 2026) is de opslag +1% bij eengezinswoningen en +6% bij appartementen. Over álle types samen is het +9% (€ 5.244 vs € 4.798 per m²), maar dat komt vooral doordat nieuwbouw nu voor ruim de helft uit appartementen bestaat — die zijn per m² sowieso duurder.
Van de vijf grootste steden ligt de nieuwbouw-vierkantemeterprijs het hoogst in Amsterdam (~€ 7.500) en Den Haag (~€ 7.370, opgestuwd door kust-luxe in Scheveningen), gevolgd door Utrecht (~€ 7.120), Eindhoven (~€ 6.810) en Rotterdam (~€ 6.525). In Amsterdam ligt nieuwbouw het dichtst bij de bestaande voorraad (+4%), omdat die er al duur en appartement-zwaar is; in de andere steden lijkt het gat groter doordat stadsnieuwbouw vooral nieuwe appartementen op toplocaties betreft — een type- en locatie-effect.
V.o.n. ("vrij op naam"): de overdracht (bij nieuwbouw de BTW en de leveringsakte) zit al in de prijs. K.k. ("kosten koper"): bij bestaande bouw betaal je bovenop de koopsom nog overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de levering.
Nee. Bij nieuwbouw geldt 21% BTW in plaats van overdrachtsbelasting, en die zit al in de v.o.n.-prijs. Bij bestaande bouw betaal je 2% overdrachtsbelasting (starters van 18–35 jaar 0% tot € 555.000 in 2026; beleggers 8%).
Bij bestaande bouw grofweg 5 à 6% van de koopsom (overdrachtsbelasting, notaris, taxatie, advies). Bij nieuwbouw maar zo'n 1 à 2%, omdat de overdracht al in de v.o.n.-prijs zit — je betaalt dan vooral financieringskosten.
Bouwrente is de rente over de grond en de al betaalde bouwtermijnen tijdens de bouwperiode. Meerwerk zijn extra opties die je bij de aannemer bijbestelt (uitbouw, luxere keuken, dakkapel). Beide komen bovenop de v.o.n.-prijs en kunnen flink oplopen.
Vaak wel: na ongeveer 5 tot 10 jaar loopt de marktwaarde meestal gelijk met de nieuwbouwprijs, zeker in een stijgende markt. Energiezuinige woningen (label A/A++) houden hun waarde bovendien beter vast dan oudere woningen zonder verduurzaming.
Prijs per m² per woningtype: NVM Woningmarktcijfers Q2 2026 (transactieprijs, €/m² gbo wonen; nieuwbouw en bestaande bouw, zelfde methodiek). Koopprijzen: CBS Q1 2026. Nieuwbouw-aanbod per stad: QUVÉE-nieuwbouwkaart (mediaan €/m²). Bestaande €/m² per gemeente: hypotheker.nl (aug 2026). Belastingen: Belastingdienst/NHG 2026 (startersvrijstelling t/m € 555.000). Waardeontwikkeling: Calcasa. Alle bedragen indicatief en afgerond; geen advies in de zin van de Wft — raadpleeg een erkend adviseur.
Alle actuele nieuwbouwprojecten van Nederland op de kaart — prijzen, status en oplevering per gemeente.
Naar de kaart → Markt & prijzenKwartaalcijfers, prijsontwikkeling en prognoses tot 2028 — met NVM-, CBS- en DNB-data.
Bekijk de markt → Maximale hypotheekReken in één minuut uit wat jij kunt lenen — en of v.o.n. of k.k. het beste past.
Start de berekening →