Wat mag je huur zijn, hoeveel mag die stijgen, en wanneer valt jouw woning onder de gereguleerde huur? De regels veranderden flink met de Wet betaalbare huur. Hier staat het overzichtelijk bij elkaar — met de actuele cijfers van 2026 en de officiële bronnen.
Het aantal punten uit het woningwaarderingsstelsel (WWS) én de beginhuurprijs bepalen of een zelfstandige woning sociaal, middenhuur of vrije sector is. Voor sociaal en middenhuur is de maximale huur wettelijk begrensd; in de vrije sector is de huur vrij.
Meestal via een woningcorporatie. Toewijzing hangt af van je inkomen: de grens in 2026 is € 51.537 (eenpersoons) of € 56.910 (meerpersoons) per jaar. Bij een kale huur tot € 932,93 kun je mogelijk huurtoeslag krijgen.
Sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) is ook dit segment gereguleerd: het puntenaantal bepaalt dwingend de maximale huur, tot € 1.228,07 bij 186 punten.
Boven 186 punten óf een beginhuur boven € 1.228,07 (de liberalisatiegrens 2026). De aanvangshuur is vrij; de jaarlijkse verhoging is wél begrensd. De beginhuur bij een nieuw contract bepaalt het segment.
Grenzen per 1 januari 2026, zelfstandige woningen. Bron: Rijksoverheid — maximale huurprijsgrenzen & Wet betaalbare huur.
Huren kent zijn eigen route — van inschrijven tot het controleren van je contract. Deze stappen helpen je een eerlijke huur te herkennen en je rechten te benutten.
Weet welk segment bij je past: sociale huur (via inschrijving, met een inkomensgrens) of midden- en vrije sector (via de markt). Zo weet je waar je moet zoeken en wat realistisch is.
Voor een sociale huurwoning bouw je inschrijf- of wachttijd op bij je regionale woningcorporatie of woonruimteverdeler. Hoe eerder je begint, hoe sterker je positie later.
Vrije sector en middenhuur vind je op platforms zoals Funda en Pararius; sociale huur via het woonruimteverdeelsysteem van je regio. Let op de beginhuur ten opzichte van de grenzen (€ 932,93 en € 1.228,07).
Zorg dat je papieren klaarliggen: identiteitsbewijs, een inkomens- of werkgeversverklaring en soms een verhuurdersverklaring. Een verhuurder mag niet naar irrelevante of discriminerende gegevens vragen.
Bij een gereguleerde woning (sociaal of middenhuur) bepaalt het puntenaantal de maximale kale huur. Reken het na met de huurprijscheck — zo betaal je niet te veel.
Huurprijscheck →Een contract voor onbepaalde tijd is de norm. Servicekosten mogen alleen werkelijke kosten zijn, en de waarborgsom is wettelijk maximaal twee maanden kale huur (Wet goed verhuurderschap).
Twijfel je of de aanvangshuur klopt met het puntenaantal? Laat die binnen zes maanden toetsen bij de Huurcommissie. Bij een kale huur tot € 932,93 kun je mogelijk huurtoeslag aanvragen.
Naar de Huurcommissie →Elk segment heeft een eigen wettelijk maximum. Je verhuurder mag daar niet bovenuit — ook niet in de vrije sector. Overschrijdt de verhoging het maximum of komt die te vroeg? Dan kun je bezwaar maken.
Bron: Rijksoverheid, 15 december 2025. In de sociale sector geldt tot 1 juli 2026 nog het maximum van 5% (2025). De huur mag doorgaans één keer per 12 maanden verhoogd worden.
Voor gereguleerde woningen (sociaal én middenhuur) is veel wettelijk vastgelegd. Twijfel je of je huur of huurverhoging klopt? De Huurcommissie is de onafhankelijke instantie die erover oordeelt.
Start je een gereguleerd contract? Dan kun je tot 6 maanden na aanvang de beginhuur laten toetsen aan het puntenaantal. Is die te hoog, dan verlaagt de Huurcommissie de huur — met terugwerkende kracht.
Huurcommissie →Het woningwaarderingsstelsel telt punten voor oppervlakte, energielabel, voorzieningen en WOZ. Dat aantal bepaalt de maximale kale huur van een gereguleerde woning. Met de huurprijscheck reken je het zelf na.
Huurprijscheck →Een verhoging boven het jaarlijkse maximum, of die niet minstens twee maanden vooraf en correct is aangekondigd, hoef je niet zomaar te accepteren. Voor gereguleerde woningen legt de Huurcommissie het geschil bindend voor.
Servicekosten mogen alleen betrekking hebben op werkelijk geleverde diensten en moeten jaarlijks worden afgerekend. Vermoed je dat je te veel betaalt, dan kan de Huurcommissie de kosten toetsen.
Bij een kale huur tot € 932,93 (2026) kun je huurtoeslag aanvragen, afhankelijk van je inkomen, vermogen, leeftijd en huishouden. Check je situatie bij de Belastingdienst.
Belastingdienst · Toeslagen →Sinds 1 juli 2024 zijn tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woningen grotendeels afgeschaft: een contract voor onbepaalde tijd is weer het uitgangspunt, met de bijbehorende huurbescherming.
Sinds 1 juli 2024 is het puntenstelsel (WWS) niet langer alleen bindend voor sociale huur, maar ook voor de middenhuur. Daarmee is een groot deel van de huurmarkt gereguleerd: het aantal punten bepaalt dwingend de maximale huur, tot de liberalisatiegrens.
Cruciaal detail: de beginhuurprijs bij een nieuw contract bepaalt in welk segment de woning valt — niet de latere huur. Een woning die net onder de grens start, blijft gereguleerd.
Diepteanalyse: winnaars en verliezers →Boven € 1.228,07 beginhuur — of meer dan 186 WWS-punten — valt een woning in de vrije sector. Daaronder geldt de gereguleerde maximale huur.
WWS-punten als bovengrens van het gereguleerde middensegment.
Bron: Rijksoverheid, 2026.
Gemiddelde huur vrije sector, huurprijsstijging en de wettelijke maxima per jaar — naast alle kerncijfers van de koopmarkt.
Bekijk cijfers → ToolOverweeg je je woning te verhuren? Bereken het directe en indirecte rendement over 10–15 jaar — inclusief het puntenstelsel en de gereguleerde huur.
Bereken rendement → VerdiepingHuurrendement per regio, beleggersprofielen en de impact van de Wet betaalbare huur op de vastgoedmarkt.
Naar Beleggers →