De Startersgids — Van eerste gesprek tot sleutel

Fase 1 · Financieel inzicht1–2 weken

Ken je ruimte voor je gaat kijken

Wat is mijn maximale én comfortabele maandlast?
Hoeveel eigen geld heb ik nodig? (reken op 2–6% kosten koper, afhankelijk van de startersvrijstelling)
Val ik binnen NHG? (2026: tot € 470.000, provisie 0,4%)
Heb ik recht op de startersvrijstelling? (2026: tot € 555.000, 18 t/m 34 jaar)
Wat doet een studieschuld of lease met mijn leenruimte?
Hoe snel kun je mijn aanvraag rondkrijgen na een bod?

ValkuilJe blindstaren op het maximale leenbedrag.

Fase 2 · Aankoopmakelaar1 week · optioneel

De juiste gids in jouw wijk

Hoeveel aankopen doe je per jaar in déze wijk?
Vast tarief of courtage — en wat als de koop niet doorgaat?
Hoe onderbouw je een biedadvies met transactiedata?
Krijg ik woningen te zien vóór ze online staan?
Ben je aangesloten bij NVM, VBO of VastgoedPRO?

ValkuilDe verkoopmakelaar is nooit óók een beetje jouw makelaar.

Fase 3 · Zoeken & bezichtigenWeken tot maanden

Kijk voorbij de styling

Scheuren, vochtplekken, schimmel, doorbuigende vloeren
Leeftijd cv-ketel, staat elektra, loden leidingen (bouwjaar <1960)
Energielabel, glas, dak- en vloerisolatie
Funderingstype en funderingsonderzoek
Erfpacht of eigen grond? Canon en einde tijdvak?
Bij appartement: VvE-bijdrage, MJOP en reservefonds

ValkuilVerliefd worden op styling. Keuken en badkamer zijn kosten, geen dealbreakers.

Fase 4 · Het bodDagen

Bied op data, niet op gevoel

Prijs onderbouwd met recente transacties in de buurt
Financieringsvoorbehoud opnemen (standaard 6 weken)
Voorbehoud bouwkundige keuring met drempelbedrag
Flexibele opleverdatum als onderhandelingskaart
Bied schriftelijk, met geldigheidstermijn
Bepaal vooraf je maximum — en houd je eraan

ValkuilJe maximum laten bepalen door wat je kúnt lenen in plaats van wat de woning wáárd is.

Bieden zonder voorbehoud

10%

boete over de koopsom als de koop niet doorgaat

Bieden zonder financieringsvoorbehoud maakt je bod sterker — maar verschuift al het risico naar jou. Overweeg het alleen als je financiering vooraf hard is doorgerekend met je adviseur, je buffer een tegenvallende taxatie kan opvangen, en je begrijpt wat je opgeeft. Bij een koopsom van € 400.000 is de boete € 40.000.

Fase 5 · Koopovereenkomst1 week

Nu telt elke letter

Drie dagen wettelijke bedenktijd: kosteloos ontbinden mag
Staan alle voorbehouden er correct in, met juiste termijnen?
Klopt de lijst van roerende zaken en de opleverdatum?
Waarborgsom of bankgarantie (10%) tijdig geregeld
Bij twijfel: juridisch laten meelezen

ValkuilEen te kort financieringsvoorbehoud accepteren.

Fase 6 · Financiering rond4–8 weken

De deadline is heilig

Taxatie: bank financiert max. 100% van de taxatiewaarde
Bouwkundige keuring (€ 300–€ 500) bij woningen ouder dan ±30 jaar
Reageer direct op documentverzoeken van de geldverstrekker
Rentevoorstel binnen de geldigheidstermijn tekenen
Verlenging voorbehoud? Schriftelijk én tijdig aanvragen
Opstalverzekering regelen per overdrachtsdatum

ValkuilHet voorbehoud stilzwijgend laten verlopen.

Fase 7 · Notaris & sleutel1 dag

Van akte naar sleutel

Eindinspectie: leeg, onbeschadigd, alles werkt nog
Meterstanden noteren
Nota van afrekening controleren (incl. startersvrijstelling)
Eigen middelen tijdig op de derdengeldenrekening
Leveringsakte + hypotheekakte tekenen → sleutel

ValkuilDe eindinspectie overslaan omdat het toch bijna rond is.

Overdrachtsbelasting	0% (starters, tot € 555.000) of 2%
Hypotheekadvies	€ 2.000–€ 4.000
Taxatie	€ 500–€ 800
Notaris	€ 1.200–€ 2.000
Bouwkundige keuring	€ 300–€ 500
Aankoopmakelaar (optioneel)	€ 2.500–€ 5.000
NHG-provisie	0,4% van het hypotheekbedrag

Van eerste gesprek tot sleutel